最近频频听到有粉丝朋友和老财抱怨到自己房子不好卖，怎么挂了大半年还没卖出去？上海的二手房市场到底怎么了？昨天不是还说回暖了吗？的确，从去年下半年开始，上海二手房市场成交量不断走低，w的房子，降20w-30w，下家都不乐意买，甚至还想再压个5w！根据链家8月条真实二手房，成交数据统计结果显示：8月链家成交均价为元/平，较上月有所下跌4.25%，和去年同期相比，下跌5.05%，说明今年整体市场还是处于低位。所以房东们都在抱怨：“买房难，卖房更难！”到底有多难？01王先生，上海人，有3套房，在18年3月份卖了一套房。他上海的一套房子最终以万出售。而到了年年末12月份，房价下降了近8%，也就是说他的这套房子，如果在年12月份卖的话，最多只能卖万。短短8个月时间，房子市价蒸发了近30万！不过还好，王先生预见到了年的房价会降，才避免了这“虚惊一场”。我们都知道，早在年，马云就说过，“8年后最便宜的就是房子，年轻人别买房，8年后房价如葱”。现在是年，虽然上海房价还未降到“葱价”，但却名副其实的在降了。根据之前统计局的报道，在8月份中，4个一线城市中二手住宅销售价格同比下降0.2%。如果大家从现在开始坚持3年都不买房，房价势必回归理性，只是没那么多人相信房子价格真的会“回归理性”。从昨天文章的投票中可以看到还是有大部分人认为京沪永远涨，而且也常有媒体报道某某楼盘排队抢购。毕竟，有钱人也不太在乎房价降个10%吧……02就在8月底，老王的一个朋友终于把房子卖掉了，比高峰期报价降了10%左右。在此之前，这套房子已经挂牌一年了。在这一年中，他不是没想过降价，可他不甘心——“凭什么呢？凭什么捂了8年的房子要降价卖？我不着急用钱，我就等着比我便宜的那两套卖掉，我这套的性价比自然就出来了。”可是，比他价格低的房子，就像细密的秋雨，总也下不完。卖掉一套，又出新一套。每次中介打电话给他，都说同样的话：“哥，你的价格真的太贵了。你要想卖掉，真的需要降价。上周，你们小区同一个院，比你房子还差的，总价就比你少10万块钱，挂上去没几天，就出掉了，你再便宜10万吧。”朋友一口老血差点吐出来！朋友愤怒的挂掉电话，可下次中介打电话他还要接，还是同样的话术。在过去的一年，他也不是完全没机会把房子卖出去。在今年5月，有一对夫妻决定要买，价格都谈好了，临到签合同了，朋友却犹豫了，因为那会5月份有很多项目开盘，当时成交均价为5.67万/㎡，环比略升4.6%，开盘价不断创新高，去化率也亮眼，市场似乎一下子热了起来。于是朋友决定临时涨价了。然而，最终那对夫妻没买。中介很不高兴的对朋友说，“哥，错过这次机会，以后你想卖掉就难了。”朋友不以为然，“我还要卖更高！”但，中介一语成谶，又三个月了，看房的人几乎绝迹，更多的降价房源排在前面，连中介都不再打电话给他了。偶尔朋友打电话给相熟的中介，中介不提房子的事，反而问，“哥，最近有一个新房项目做特价房，你有兴趣吗？”朋友叹息，“连中介都卖新房，不卖二手房了？二手房真的就这么难卖吗？”我说，“市场太冷淡了，观望者多起来了。”03还有一个房东老李，老李在宝山淞南板块有套房，之后又在金山按揭了套，但随着年龄增长，老李想把一家老小都接来住，所以想在工作地附近置换一套大点的房子，就把这两套都挂出来准备卖掉。但宝山区那套房子从年6月挂到现在，居然只有8个人来看房！简直不敢相信。之后他跑去附近的中介门店打听情况，给我说其实每个门店、每个销售手里都积压着很多房源，价格不仅优惠而且还能商量，就这样的情况，还是没客户！来看房的人，也是持观望的状态，更别提进入讨价还价的环节了。老李的金山卖房之路也是坎坷。这是一个学区房，90多平，两室一厅，精装修。当时挂牌价万，2个月后有人出价万没卖，之后市场就是一路狂跌....连打电话来问的都没有，太惨了！就在老李以为卖不掉的时候，这套房子终于被人看中。他们是金山本地的一对小夫妻，男主在嘉善工作，户口在金山，他们卖了嘉善的房子，想来金山置换一套大些的，于是就看中老李这套了。由于老李着急卖掉，所以之后他给了个跳楼价，出价w，就这样，小夫妻还跟中介嘀咕说要砍掉20w，最后老李决定把零头（8w）抹掉，只求尽快出手。结果老李在开车回市区的路上，中介电话我说这套房子他们要了！这一算足足损失了40万！04老李的宝山房子为什么看房人少，卖不出去，主要因为它是老破小。而现在全上海这种老破小的公房，无论中外内环，大概率是不好卖的。原因有这几个：大家对未来市场都不看好，所以都在抛小换大，同类产品挤压过多，这也是为什么金山大面积的房子好卖。要看出售房源的区域特性，若这种周边有大面积公房为主的商圈，都是什么一村，二村，新村的，买房客选择性太多，买你的概率太小，更何况是6楼。如果周边都是大面积的次新房，只有你一个小区几套老公房在卖，估计价格翻一翻都不止，因为总价低啊。而在卖房的时候也面临一个问题是先买后卖or先卖后买。1.行情大涨年，先买后卖。规避卖出后买不回来的踏空风险。正常流程是选好要买入的房源，签合同，跟业主约定付款时间，然后在约定付款时间之前把自己的房卖掉。2.正常楼市小年，择机先卖。一般楼市小年，比如今年就不存在踏空的风险，反而应该趁着季节性行情，在小阳春卖掉，在年底买入。千万不要像我提到的这几位房东，错过时机降价卖！无论你是投资客还是置换改善，也一定要明白两点：想要价格卖的好，卖房也需要一整套的准备工作，从时机到品相，从中介到客户，每一个环节都不能大意。你一定要明白，任何时候卖房都是一件很艰难的事情。还有重要的一点，如果你要卖出，时机是最重要的。都知道楼市有传统的淡旺季，金三银四。那么对于已经错过年小阳春的房东，年最后的指望就是金九银十了。虽然今年的金九银十注定很惨淡，并不是卖出的最佳时机，但相对于11、12、1月还是好一些的。如果金九银十也没有把握住，那么大概率就只能等到年的3、4、5月份，再努努力了。因此，当你决定要卖一套房子，你至少要给自己空出一年的计划。千万不要因为着急而卖房，只要你着急了，除了降价，你没得选。而只要你还有时间，你就有可能等到好时机，寻到好客户，卖个高价。与之相反的是，如果你是买房的，你逆向操作即可！
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