中科治白癜风疗效更显著 https://m.yiyuan.99.com.cn/bjzkbdfyy/a/281439/大个儿在写此文之前，问了好多身边关心楼市的朋友以及几位一房一万的粉丝对于今年楼市的看法和总结，其中大部分都认为：感觉除了3月份好像房价一直在跌大个儿拿出了证据（链家真实成交数据）和他们讲：从数据来看并不是呢证据：（往期文章中的链家成交均价）然而他们表示：数据嘛也不一定就准的喽就是感觉一直在跌的虽然确实有可能大家的体感和真实的市场走向有所不同，但有句话大家没有说错：数据真的不一定准从某种程度上来讲，链家的真实成交价格应该是目前市场上所能看见的最精准的数据了。但即使用这最精准的数据计算出来的上海均价走势，其实也是“粗糙”的。举个简单的例子：宝宸怡景园7月份时，链家真实成交均价为6.5w；而8月份的成交均价则为5.4w；可以说该小区8月房价降了1.1w，降幅约为17%。上海某小区成交价格下降约17%，是不是很有看点？很有话题性？但仔细观察上述两个房源我们可以发现：7月份的房源是电梯高层的高楼层、小户型；而8月成交的房源则是电梯高层的低楼层、大户型；所以，在两个房源面积、楼层等属性不同的时候，简单的进行价格对比或者均价的计算，“误差”是必然存在的。而如何缩小这个“误差”，提供出最接近市场的价格走势，就是大个儿的本职工作了。可不可以选取不同月份成交的相似楼层、相似面积的房源，进行价格对比呢？会不会更接近真实的体感？接近更真实的涨幅呢？再举个例子：嘉秀新苑7月份均价4.9w，8月份均价4.1w，降价0.8w，降幅约为16%。但其实可以看出，8月份的均价是被平那套房源拉低的。如果仅选取与7月份各个外在条件如楼层、面积几乎相同的约92平户型的单价来进行对比，嘉秀新苑的降幅应仅为0.7%。而这个数字，或许真的可以更接近该小区的真实涨幅。SO为了更精准的观察，上海今年来的房价走势，大个儿采用了“控制变量法”，重新计算出了上海今年，3月份-10月份真实房价走向。注意：因为市面上普遍认为今年3月最为火爆，是房价的“顶点”，所以便以3月真实成交数据为基准，而11月份链家真实成交数据暂时还未出，所以数据仅截止于10月份。另因本文的数据处理方式较为复杂，所以筛选及计算过程放置文章最后，感兴趣的朋友可以拉至文末了解。控制了哪些变量：以3月份成交数据为基准，选取后续月份中，相同小区、相似面积、相似楼层的成交房源价格来进行对比。目的是什么：最大限度的还原，若该房源未在3月份出售，而是在其他月份出售，成交会是怎样的价格。房价真实走向一下半年房价确实在跌，但相隔5个月，房价仅下降了约0.35%！房价真实走向二下半年交易周期明显拉长，但相比今年3月份以前依然要短得多。（图中数字为处理后交易周期，不能代表上海整体，3月份的93天应该是因为3月市场刚刚火爆，去化了一批挂牌已久的存货）房价真实走向三还不如3月份“跟风”去买房，10月份成交价格将上涨约1.8%！（价格为处理后的价格，不能代表上海整体均价）房价真实走向四3月份房东接受议价的能力最强，3月之后议价空间明显下降并至今稳定。（图中数字为处理后议价空间，不能代表上海整体）所以，在控制变量了的情况下，可以看出今年楼市的真实面目：先逐渐上升至6月份，再逐渐趋平略降。或是因为年初3月的“爆发”，买卖双方都对市场期待略高，从而导致直到5/6月份价格持续小幅度上涨，在7月份之后热情褪去，造成了房价平稳中带有小幅度回落。但其实从整体来看，今年的房价走势还是相对较为平稳的，上涨及下跌幅度，基本都在2%以内。其实这样也可以理解，为什么在深圳等城市各种政策利好的当下，上海却连普宅标准都不放松。因为现在的上海楼市，健康。那么，还有一个购房者最关心问题：现在的房价是否真的“房价底部”呢？大个儿认为虽然现在的市场较年中比相对略逊，并且从趋势来看，或许在11/12月份，价格还会略微下滑（大个儿一手消息，其实11月份要比10月份成交套数更多，房价是降是升一点还真说不准，但无论升降，幅度都应不会太大），但其实10月份的真实价格，依旧要比3月份要高出个1.8%，今年年底大概率上，根本不会回到年的年底。如果是刚需购房者，实在没必要蹲这1个点的价格下滑，毕竟再考虑下租金，购房成本真的不会差太多。下面奉上分环线、分区域、分总价段的3月份-10月份真实价格示意图：分环线房价真实走向中外环今年涨幅较高，外环外房价相对更稳定。分总价段房价真实走向（筛选出总价段w以下房源数据较少，成交趋势或与实际有所差异）-w相对涨幅更高，-w价格波动幅度较大。分区域房价真实走向（黄浦、金山、崇明区域成交量太少，暂未展示，静安、长宁部分月份数据较少，成交趋势或与实际有所差异）宝山区、徐汇区、杨浦区，相对涨幅较高。附文章内数据筛选及计算说明：数据筛选原则：共计2w余条链家真实成交数据；以3月份成交的0余条数据为基准，在4-10月份的成交数据中筛选出同小区成交房源；继续以3月份成交的0余条数据为基准，在上述已筛选房源中，再度筛选出面积段相同（每10平划分为1个面积段）、楼层相似（分为无电梯和有电梯，其中再度分为低区、中区、高区）；进行2次筛选后的房源为：最终筛选房源；对3月份成交的0余条数据，以及近万条的最终筛选房源进行价格对比。数值计算公式：以平均价格走势数据计算为例：将3月份成交房源分别与其他月份的最终筛选房源进行匹配，筛选出“相似房源”，并计算每月“均价”。最终共得出14个均价，因为每个月匹配的房源都不相同，所以可以从上面表格中看出，每个作为对比的3月份均价都各不相同。（因为有的3月份成交房源，可能4月份并没有与其相似的房源成交，但在5月份却出现了，这种不确定下，导致了这样的现象出现）以第一个3月份的价格为最终基准（即与4月份匹配好的3月份均价），计算4/5/6/7/8/9/10月份的最终均价。计算公式为：4月最终均价=4月均价／与其匹配的3月均价*最终基准（即与4月份匹配好的3月份均价）；举例：/*=5月最终均价=5月均价／与其匹配的3月均价*最终基准（即与4月份匹配好的3月份均价）；举例：/*=最终得出上述折线图中的数字：但因均价无法代表上海真实的成交均价，只是更接近真实二手市场的体感。所以为避免具体数字的混淆，在上文中去除了数字的展现，更换为百分比，即将3月均价看作%，4月价格即为.91%。上文中所有筛选与计算，都遵循此规则，包括价格、交易周期、议价空间。
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