来源：柯视角
主编：柯谈
众所周知，过去20年，全国平均房价水平从不足元上涨到了万元，涨幅高达5倍。当然，这仅仅只是全国的平均房价，如果要单看一二线城市，房价上涨幅度则要更加明显，比如像北京、上海、深圳等一线城市都在10-20倍以上。因此，那些当年早早买房的人，不看城市，不看板块，闭着眼睛随便买都能大赚一笔，甚至实现了财务自由。但楼市发展到今天，时代变了，城市越来越分化、板块越来越分化、房价越来越分化，这也造成买房的逻辑发生了根本性改变。那么，在这样的大背景下，买房还会像以前一样，不看城市，不问板块，只赚不亏吗？
简单一句话回答，闭着眼买房就能赚钱的时代一去不复返！
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房价保本生死线
在房价长期保持平稳的大背景下，资金成本、利息成本、折旧成本等就会逐渐显露出来。换句话说，一旦持有成本大于房价涨幅，就是亏钱了。那么问题来了，如果选择贷款买房，以万，万，万的房子为例，三成首付等额本息，5年、10年、15年、20年、30年后卖出，房价要上涨多少，才能不亏本呢？我们来简单算一算这笔账。买房子后，不管多少年之后卖出，想要看看能否保本，最基本的就得把贷款利息、税费、装修成本等三种因素考虑在内。
考虑以上3种因素，我对不同房价的保本涨幅进行了保守统计。当然这只是一种较为笼统的算法，还有其他很多零碎的支出没有计算在内，所以只是最低保守涨幅。
一、万总价房子的情况：
1、贷款利息：按照LPR+75BP＝5.35%来计算，房贷利息大约为：元*12*5年=37万
2、各类税费：契税+房东转嫁税费+中介费=4%*万=8万
3、装修费：保守估计大约需要10万
如果5年后卖出这套房子，房子的总成本大约为：购房款＋贷款利息+税费+装修费=万+37万+8万+10万=万。对于这套房子而言，5年后卖出，如果想要“保本”，房价上涨空间至少需要达到27.5%才可以“保本”，10年总成本万，15年万，20年万，30年万。
二、万总价房子的情况：
1、贷款利息：按照LPR+75BP＝5.35%来计算，房贷利息大约为：元*12*5年=93.6万
2、各类税费：契税+房东转嫁税费+中介费=4%*万=20万
3、装修费：保守估计大约需要20万
如果5年后卖出这套房子，房子的总成本大约为：购房款＋贷款利息+税费+装修费=万+93.6万+20万+20万=.6万。
对于这套房子而言，5年后卖出，如果想要“保本”，房价上涨空间至少需要达到26.7%才可以“保本”，10年总成本万，15年.5万，20年万，30年万。
三、万总价房子的情况：
1、贷款利息：按照LPR+75BP＝5.35%来计算，房贷利息大约为：元*12*5年=万
2、各类税费：契税+房东转嫁税费+中介费=4%*万=40万
3、装修费：保守估计大约需要30万
如果5年后卖出这套房子，房子的总成本大约为：购房款＋贷款利息+税费+装修费=万+万+40万+30万=万。
对于这套房子而言，5年后卖出，如果想要“保本”，房价上涨空间至少需要达到25.7%才可以“保本”，10年总成本万，15年万，20年万，30年万。
可见，不管你买总价多少的房子，5年后想要卖出，就得至少涨25.7%才能保本，10年后至少涨40%，15年至少涨60%，30年要至少涨%以上。
按照复利计算公式，通过我的测算，若是贷款买房的话，每年的房价涨幅在5%左右是一个房价保本的生死线，也是房产保值的底线。如果考虑到通胀因素，再加3%，也就是涨幅8%才能保本。
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唯一保值的城市
从国家统计局上个月发布的《年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数》可以看出，除了海口这个特殊政策照顾的城市外，只有北京和上海的二手房价同比年涨幅突破5%的保值生死线，分别达到了和.8。潮水退去，才知道谁在裸泳。去年一年楼市风云变幻，波诡云谲，谁是扛把子的大哥，房价指数涨幅生死线就是试金石。看风云人物，挑大梁的唯有北京和上海。铁的事实再次告诉我们，现如今，买房不亏，保值增值的城市大概率只能是一线北京和上海。与此同时，现如今行情下，比房价涨跌和保值增值更重要的一个指标就是流动性。任何城市楼市的基本面，不和你谈流动性的保值增值，都是耍流氓。这一点北京和上海可以吊打其他所有城市。尤其是在当今城市楼市严重分化的大环境下，对于人口不断流出，产业结构较落后的小城市来说，未来随着房子的金融属性进一步剥离，除了自住以外，这里的房地产市场最欠缺的就是流动性。因此，不管房价是上涨还是下跌，如果未来你选错了城市，那么房子面临的最大问题就是有价无市，甚至卖不掉的局面。总而言之，楼市行情发展到今天，“闭眼买房”、“只赚不亏”时代一去不复返了，做正确的事永远比正确的做事重要得多，方向决策的问题是买房的首要问题。
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买对城市也会跑输大盘
那么买对城市，比如买了上海的房产，一定会赢吗？非也，买对城市，买错了板块，你的房产也不一定能保值。过去五年，即使在上海主城区，也有相当一部分板块和小区是跑输大盘平均值，甚至有些房子年回报率还不如存银行。经过对多个上海二手房小区的粗略不完全统计，过去五年的上海主城区的涨幅平均数在30%左右，折合年平均涨幅也就6%左右。其中徐汇，杨浦，长宁，黄浦，闵行，浦东跑赢大盘。5年来，涨幅超过40%的区域有：徐汇：徐汇滨江田林华泾长桥漕河泾；长宁：天山、西郊；杨浦：东外滩、五角场、周家嘴路；青浦：徐泾、华新；浦东：御桥、世博、碧云、花木、源深、梅园、南码头；闵行：金虹桥、春申、七宝、古美；黄浦：新天地、老西门；虹口：北外滩、四川北路。
从中我们可以发现，上海跑赢大盘的基本都是规划已经落地实施，板块成熟，或有名校学区房概念的板块。
比如徐汇滨江作为徐汇区重点打造开发的区域，豪宅林立，一直是上海顶流人群的首选之一。徐泾属于大虹桥商务区板块，这些年热度极高，涨幅也靠前。市区的东外滩，北外滩等也属于有强规划且已经在逐步落地的市区强力板块，未来可期。
徐汇华泾作为徐汇区唯一一块未大面积开发的板块，则由于地铁规划及学区房的双重利好，最近5年一直是刚需投资的热门区域，涨幅也博人眼球。像梅园，七宝、春申等则更多受益于学区房的利好，房价涨幅领跑排行榜。
买上海，更要买对板块。五年来，买错板块的案例数不胜数。
宝山，嘉定，松江、奉贤、金山、崇明整体跑输大盘。特别是宝山区，区位不错，但由于历史原因，使得大部分板块涨幅垫底，远远跑输大盘，奉贤、金山、崇明这种超级远郊就更不值一提。
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数字游戏
年2月17日长沙市召开房地产开发企业座谈会，稳控房价指数：要求刚需型住房按每年指数不超过5个点，改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8-10个点控制增长，合理满足不同层次购房需求。
长沙的做法简单说就是刚需房价格每年可以涨5%，改善房价格每年可以涨8-10%。其实，每年房价涨幅5%的目标其他很多城市也多次提到的，并且作为ZF业绩。
但其实，只要你稍加思考，就知道房价涨幅5%，看似是和居民收入增长吻合，但其实是个超级大谎言。万的房子每年涨幅5%就是25万，而年收入50万的家庭每年收入增长5%也就是只有2.5万，房价每年涨25万，你收入每年涨2.5万，收入增长远远落后于房价涨幅，看似科学合理公正人性的数字游戏其实是惊天谎言。
那么最后，问题来了，如果算上房贷利息5%，房价涨幅5%，通货膨胀3%，你的收入需要翻几倍才能追上房价呢？
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