特约撰稿毛中楠本报记者刘颂辉上海报道
楼市调控政策持续收紧，价格严控之下，上海昔日的地王项目仍在煎熬中等待入市。不过，进入年底，供大于求的现象显现，部分项目正悄然推盘。
据上海中原地产数据显示，10月29日~11月4日，新建商品住宅成交面积环比减少37.8%，供应量则持续向上，环比增加26%。
近期，新城虹口金茂府、信达泰禾·上海院子领取预售许可证开始认筹，金融街(7.,0.13,1.81%)融府、晶耀名邸和新城西岸公园迎来正式开盘。《中国经营报》记者在走访中了解到，金融街在上海火车站北广场的地王项目融府，二期入市受到热销，中海九峯里开盘三个月后，签约数据依然为零，金地祝桥项目和保利周浦地王的售楼处建成之后正在等待入市，而建发央玺的别墅项目已经停工。
对此，建发地产上海公司品牌部相关负责人予以否认，却对具体推盘计划未予介绍。金融街控股相关负责人在收到采访提纲之后表示，将尽快予以回复，但截至发稿，未对项目进展有所回应。记者致电致函上海保利房地产公司，截至发稿，对方均无人回应。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，在市场预期趋稳的情况下，企业会根据自身的业绩目标要求和现金流状况决策销售进度，所以各个地王项目的开发节奏差别较大。当然，也不排除个别项目面临资金及销售的双重困难。
建发沪上地王项目停工
近日，有置业顾问反映，位于上海市宝山区顾村公园附近的央玺项目，别墅部分停工。
在位于上海市宝山区富长路联谊路交会处的央玺，记者发现，其别墅项目已经停工。毛中楠/摄影
11月1日，记者来到富长路联谊路交会口的央玺项目，售楼处建成使用，多名安保人员站在门口，偶尔有置业顾问出来接待来访客户。记者致电售楼处，置业顾问得知记者曾到访过售楼处后，婉拒了记者再次到访的请求。其表示：“售楼处与之前一样，样板间未开放，完全没有必要再来一趟，来了也是白费力气。”
与此同时，其透露道，今年年内，央玺项目肯定无法开盘，因为限价令的原因，只能一直耗着。不仅无心介绍，该名置业顾问还推荐记者去参观其他项目。
据了解，央玺项目包含洋房和别墅两种类型房源。在靠近联谊路一侧的洋房正在施工，有多幢楼房封顶。但是靠近共富路一侧的别墅项目却停了下来。
记者注意到，洋房与别墅之间被一条小路隔开，通过小路，可以清晰地看到别墅项目已经停工，工地凌乱不堪，数台打桩机矗立在荒地上，地面完成了平整和梳理，但地基还未打好，现场只有几名工人。一名负责附近路段的环卫工人向记者透露，该工地已在数日前停工。
记者就项目停工等问题多次致电建发地产上海公司品牌部负责人，其矢口否认，但是也未介绍项目的建设情况。
时间回拨到两年前，年8月17日，建发、首开、中粮联合体击败万科、雅居乐、融信、龙湖、融创等实力强劲的品牌房企，以总价67.9亿元夺得宝山顾村N12-单元06-01低密度纯宅地，出让面积.4平方米，容积率1.8，溢价率%，楼板价为元/平方米。不仅夺得宝山顾村“地王”，也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。
记者梳理发现，~年期间，多家开发商抢先在上海布局地产项目，频频刷新地价。但随着市场趋于平稳，政策没有松动的迹象，“地王”们遭受着市场风险和政策风险的双重夹击。
据第一太平戴维斯的统计数据显示，今年三季度，上海一手商品住宅成交量共计约万平方米，环比上升58.6%，同比上升38.7%。其中，高端公寓成交量共计约31.2万平方米，环比上升.9%。除去一些单价较高的豪宅项目，一些区域内的地王也被列入了“泛豪宅”的概念。
11月13日，记者走访金地祝桥项目了解到，该项目或将在12月份领取预售许可证，具体价位还未批准，预计均价为~元/平方米。记者在售楼处注意到，现场销售人员比购房者的人数要多，偌大的展厅只有包括记者在内的两组客户。据介绍，项目开盘将推出余套房源，主力户型为95和99平方米的三室一厅。
销售人员并未介绍目前的认筹人数，但其透露，根据蓄客数量的情况，客户买到的可能性很大，可选择余地也比较大。如果正常顺序认购、验资、摇号，购房还会有一定的优惠幅度。目前该项目的楼房已经封顶，在进行外立面施工作业。
相关资料显示，祝桥项目所在的上海浦东祝桥G-10地块是金地集团(9.,-0.03,-0.31%)于年斥资88亿元竞得，折合楼板价达到23元/平方米。不过，有业内人士也表示，该项目的均价很难达到预期。
崔光灿表示，年，一些房企的拿地成本的确较高，因此这些企业为了项目盈利，采用差别化的市场定位，并推出一定比例的高端产品是合理的经营策略，但成功与否最终要接受市场的检验。目前，上海市场整体结构较为合理，未来企业在拿地、经营策略等方面将更加理性。
高价地入市承压现两极分化
据上海中原地产数据显示，今年11月5日~11日，上海新建商品住宅成交面积8.9万平方米，比上周微幅增加0.8%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期上海供大于求的现象越来越明显，并且以前高端项目去化率比较高，但近期一些项目出现分化。一般而言高端项目是市场风向标，如果此类产品出现去化走弱的信号，那么市场进入震荡调整的概率比较高。加上楼市传统淡季临近，在交易情绪不高的背景下后续市场将长期在低位运行。
年3月份，中海地产以50.9亿元连夺上海松江小昆山3幅宅地，楼面价均破3万元/平方米，刷新了此前的楼板价纪录。该项目已于年8月6日开盘，共推出洋房和院墅房源套。其中墅景洋房总价万元起，建面约95平方米起；海派院墅总价万元起，建面约平方米。然而，11月16日，记者从上海网上房地产查询获悉，该项目尚未有任何成交记录。
亿翰智库首席分析师张化东认为，从今年第四季度的整体市场行情来看，明年楼市将朝着刚需的方向发展，如果刚需的人群或者刚需改善人群占比较多的话，城市的房地产市场会表现较好。在此情况下，地王项目实际上是分为两种。其中一种是伪地王，也就是核心城区项目，地价较高的话，房企一定会通过做别墅、大平层洋房等高端产品，将项目的价值进一步挖掘。但这类产品并不一定是明年市场中的主流，成交或将受到影响。
值得一提的是，根据金融街控股
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