原创刘博团队
10月25日,上海新地王的主人终于揭晓。
信息显示,21万每平的杨浦区平凉社区地块,将由港资房企瑞安房地产(持股60%)和杨浦国资杨树浦置业(持股40%)联合开发。
最让人吃惊的,是在杨浦10w+的房价氛围中,突然冒出来一个21万元/㎡的地块。
究竟怎么回事?
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先来看看地块的基本情况。
杨浦平凉社区0B-01地块,属于历史风貌保护项目,简称平凉街道6街坊地块。
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地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至居民小区,位于上海内环内,是比较稀缺的内环纯宅地。
该地块建设用地面积.8㎡,体量不算大。
但是地理位置非常好,距离黄浦江直线不到米,占据了杨浦区核心地段东外滩,建成后也算是滨江豪宅项目。
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比较与众不同的一点是,地块内包含上海里弄历史建筑,名为汾州里,总计建筑面积超过平方需要保留更新。
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在开发的过程中,特色的过街楼和门牌坊等历史要素,需要开发商予以设计保留,不能简单一拆了事。
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有了滨江豪宅+历史建筑保护两重属性加持,该项目在房价地价联动机制下创了21万元/平方米的房价记录。
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房价地价联动机制是什么意思?
自年上半年第一次集中供地以来,上海为了控制房价,在拍地的时候就给开发商开出了新房备案参考价,以后房子建好了卖多少钱必须在这个指导价附近波动,不能随意更改。
这样做的本意是为了加强房地价联动,根据面粉价格卖面包。
但是,目前房价十万加的杨浦,新房直接跳涨到21万,为什么这么贵?
02
我们来看下杨浦区的房价情况。
作为上海最大的中心城区之一,杨浦区因杨树浦港纵贯区境南北而得名,经济实力强劲。
9月,杨浦区以8.4万/平的均价在上海十六区中排名第五。
第一名:黄浦区11.6万/平第二名:徐汇区9.48万/平第三名:静安区9.4万/平第四名:长宁区8.8万/平第五名:杨浦区8.4万/平第六名:虹口区7.77万/平第七名:浦东新区7.62万/平第八名:普陀区7.4万/平第九名:闵行区6.54万/平第十名:宝山区4.95万/平第十一名:嘉定区4.49万/平第十二名:青浦区4.4万/平第十三名:松江区4.14万/平第十四名:奉贤区2.62万/平第十五名:金山区1.98万/平第十六名:崇明区1.9万/平
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以下为杨浦区均价前十的小区排名,可以看到,东外滩板块占了一半。目前均价最贵的是翡丽甲第小区和翡丽云邸,均价为17万多快接近18万了。
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从直观的位置看,本次地王的位置比翡丽甲第更靠江,和均价16.2万的阳光城滨江悦处于差不多水平线位置。
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据统计,自实行房价地价联动机制以来,杨浦区一共有5宗联动价破10万元/㎡。
此前最高为上海城投于今年一批次竞得的平凉社区02F-02地块,联动价为12.92万元/㎡。
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相比之下,平凉街道6街坊的联动价格,直接跳涨了一个量级。
如果对标豪宅,杨浦地王确实拉高了东外滩板块的豪宅天花板,直接和中心老城区的豪宅平起平坐。
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那么,杨浦地王为什么这么贵?
事实上,这还得回归项目本身。
滨江豪宅+少拆多改建的特性,就要求开发商必须具备较强的开发能力,能够操作低密度的高端物业;
同时还能承受保护历史建筑带来的弊端,比如设计建设难度大、周期长、资金需求量高等。
而满足这些特点的开发商,投入重金后能回本或者说获利,是其参与投资的基本条件之一,这就决定了建成的后物业,售价不可能低。
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事实上,与杨浦地块相似、同样包含历史建筑的旧改地块,今年年初还有一块,而且联动价更高,但在市场引起的
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