全国法院系统2021年度优秀案例分析一等

原创沈沉上海宝山法院

本文作者

沈沉

大场人民法庭法官

法律硕士

对预查封商品房的

规范化处置模式的构建

陈某某申请执行上海大管家

投资管理有限公司、李某某、樊某某

民间借贷纠纷案

案例编写人

大场人民法庭沈沉（原执行局执行干警）

案例奖项

全国法院系统年度优秀案例分析一等奖

裁判要旨

对预查封商品房的处置一般应在过户至被执行人名下后，再行启动拍卖程序。但如果开发商书面同意或者该房屋的房款已付清且开发商不持异议，那么直接对登记于开发商名下的预查封商品房进行处置，可有效打破执行僵局、提高执行效率。

同时在处置过程中，应充分落实善意文明执行理念，严格、规范、公正保障预查封商品房上涉及的各主体的合法权益。

相关法条

?《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条

?《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第1条

?《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条

基本案情

原告陈某某诉被告上海大管家投资管理有限公司、李某某、樊某某民间借贷纠纷一案，原、被告达成调解协议，约定：三被告在一年内分期将借款本金和利息万元全部还清给原告。

达成调解后，因三被告未按调解书履行付款义务，原告陈某某向法院申请执行。

执行中，被执行人樊某某自行申报了其购买的位于江苏省昆山市的某处房屋。但该商品房自年购入后，至今未办理产证，仅办理了商品房预售合同登记备案手续。

上海市宝山区人民法院（以下简称宝山法院）于年5月12日对上述房屋办理了预查封手续，并将查封裁定送达该房屋开发商。

预查封后，通过开发商处了解，开发商已交付房屋并收到全部房款（房款由被执行人自备首付款和按揭贷款构成）。故宝山法院向开发商和被执行人樊某某出具《限期履行通知书》，责令双方尽快办理房屋过户手续。开发商表示愿意配合过户，但被执行人樊某某因材料缺失、缴付契税困难等原因迟迟未能办理。

之后，申请执行人陈某某申请法院直接处置现登记于开发商名下的上述房屋。经与开发商沟通后，开发商书面同意法院直接处置该预查封房屋。同时，经与贷款银行沟通后查明，被执行人尚欠银行90余万元按揭贷款未还清。故宝山法院依法裁定拍卖上述房屋。

拍卖过程中，经宝山法院主持协调，由本案申请执行人、被执行人、开发商、贷款银行四方会商后，综合考虑房屋市场价、本案债权、银行债权、被执行人居住安置等问题后，多方议价确定了处置参考价。

裁判结果

该房屋于年5月27日在司法拍卖中成交。分配中，在偿还了银行按揭贷款后，申请执行人的债权得到了足额清偿，案件得以执行完毕。

成交后，由宝山法院出具拍卖成交裁定书和协助执行通知书，将上述房屋顺利过户至买受人名下。同时，在房屋过户过程中，税务部门和房管部门均已对预查封的情况予以了解，并严格落实了相关税收规定和限购政策。

裁判理由

宝山法院认为，本案中因三被执行人除该预查封房屋外，无其他可供执行财产，故执行的焦点已集中在该房屋之上。由于预查封的房屋登记在开发商名下，且过户至被执行人名下存在现实困难，因此本案执行的难点在于：对预查封的商品房如何进行处置、如何规范处置。

1

厘清法律关系，明确执行思路

该预查封商品房涉及四方主体，存在多个法律关系，即申请执行人与被执行人的债权债务关系、开发商与购房人（被执行人）之间的商品房买卖（预售）合同关系、购房人（被执行人）与银行之间的贷款合同关系、开发商与银行之间的担保合同关系。

其中对商品房处置影响最大的就是开发商与购房人（被执行人）之间的商品房买卖（预售）合同关系，因此对该法律关系的充分考察，是执行预查封商品房的关键。

2

以取得开发商书面同意为优先路径，以附条件直接处置为切入口

预查封的目的，就是保全被执行人对预售房屋所享有的期待利益，因此对预查封的房屋本身不宜直接处置。一般而言，只有在预查封商品房的所有权过户至被执行人名下，成为其责任财产后，法院才可以对其进行处置。但从法理而言，开发商作为预售商品房登记的所有权人和商品房买卖合同的当事人，如果取得其书面同意，执行法院完全可以直接对预查封商品房进行处置。

结合本案的实际情况，开发商的主要合同权利即收取房款，已全部得到满足，房屋买卖合同中双方的权利义务已趋稳定状态，同时被执行人亦怠于将房屋过户至自己名下，因此在开发商不持异议的情况下，直接对预查封的商品房进行处置有高度的可行性，也是执行效率原则的必然要求。

但鉴于本案房屋仅办理了商品房预售合同登记备案手续，未办理预告登记，本案仍是在取得开发商书面同意后再行启动拍卖程序。

3

始终以规范化程序为标准，确保依法执行

因涉及多方主体，规范化的处置程序显得尤为重要。

（1）保障贷款银行债权。预查封商品房的处置将会直接影响贷款银行在按揭贷款合同中的权利。贷款银行的主要利益需求就是借款本息得到保障和清偿，同时其往往又与开发商之间签有阶段性担保合同。

执行法院充分考量了银行基于贷款合同和担保合同的权利义务，认可贷款银行虽未办理预告抵押登记，但其享有类似抵押权人地位的优先利益，并在确定处置参考价时引入银行会商，在案款分配时对其债权予以优先。

（2）保障国家税收秩序和房屋调控政策。对预查封的商品房拍卖成交后，须将商品房先过户至被执行人名下，再过户至买受人名下。故为保障税款缴纳，确保房屋调控政策落实，在过户过程中，法院将上述情况对税务部门和房管部门予以充分说明。

案例注解

年发布的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）中确立了预查封制度。预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。

因无其他法律、法规和司法解释的进一步规定，所以在实践中，对预查封的商品房（说明：本文主要讨论的是《通知》第15条中第3条情形：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋）这一类非金钱给付债权，如何进行处置、如何规范处置等问题上各法院做法、尺度不一，争议较多。

本案结合相关理论和实践经验，探索对预查封商品房的规范化处置模式构建，以期对非金钱给付债权执行制度建设提供些许思路。

预查封商品房的

规范化处置模式构建

对预查封商品房的处置一般应在过户至被执行人名下后，再行启动拍卖程序。但如果开发商书面同意或者该房屋的房款已付清且开发商不持异议，那么直接对登记于开发商名下的预查封商品房进行处置，可有效打破执行僵局。同时在处置过程中，应充分落实善意文明执行理念，严格、规范、公正保障预查封商品房上各主体的合法权益。

对预查封商品房处置模式流程设计，见下图。

（一）查明商品房的具体情况

1.查明房屋的交付

对已办理了商品房预售合同登记备案手续，但仍在建的房屋，因其不确定性，不宜处置。

对已办理预告登记，但尚未交付的房屋，因房屋状况不易查明，亦不宜处置。

2.查明房款支付情况

（1）对房款未付清的，应及时征询开发商对房屋买卖合同履行的态度。如开发商主张解除合同，提起了合同解除之诉，在解除之诉有裁判结果后，应及时对合同解除后被执行人对开发商所享有的返还房款的债权予以冻结。

如果开发商主张继续履行合同，且书面同意对预查封商品房的直接处置，并参考《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，为其在拍卖款中优先保留剩余房款。

（2）对房款已付清的，则以完成过户或取得开发商书面同意为优先路径，以附条件直接处置为补充。

（二）以完成过户或取得开发商书面同意为优先路径

考虑到物权的法定性，为维护不动产登记制度，让预查封的房屋过户至被执行人名下后再行处置是最优先的路径。

但是考虑到开发商作为房屋的现时登记所有权人的处分权能，取得开发商书面同意后直接处置的模式，应与完成过户后处置的模式享有同等优先级。因此，本案“以完成过户或取得开发商书面同意为优先路径”为构建理念。

为实现上述路径，在查明房款已付清后，一方面应及时向开发商和被执行人送达《限期履行通知书》，督促双方尽快完成过户，并在通知书中给予开发商15日的异议期，同时应查明双方对完成过户的意愿和态度，为之后的程序做铺垫。另一方面，在充分保障开发商权利的同时，建议其书面同意由法院直接处置预查封商品房，进入处置的优先路径。

（三）以附条件直接处置为切入口

1.需要说明的是，附条件直接处置的情形下，应区分商品房预售合同登记备案和预告登记。《通知》中规定可以预查封的房屋包括办理了商品房预售合同登记备案手续和商品房预告登记的房屋，考虑到《通知》发布时间，其历史局限性显而易见。商品房预售合同登记备案在性质上属于行政管理制度，备案不是一种公示方法，在《物权法》出台之前，预售合同登记备案制度承担了商品房预告登记的功能，但在《民法典》时代，我们须明确只有预告登记才能产生对抗第三人的物权期待利益。

因此，在无开发商书面同意的情况下，对预查封商品房的直接处置应限于已办理预告登记的房屋。

2.开发商在异议期内提出异议。参照《民事诉讼法》第条和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七项的现有债权执行制度，第三人（开发商）在异议期内可提出异议阻却执行，异议期外可提出执行异议之诉，保障开发商作为房屋权利外观人的实体利益，确保其诉讼权利。

3.开发商未提出异议的，但预查封商品房因其他原因无法完成过户。此种情况下，鉴于房屋已办理预告登记，房款已付清，被执行人虽然仍未取得不动产的所有权，但其所有权取得已进入完成的过程。因此直接处理该预查封商品房，既满足执行需求，且更能保护各方主体利益。如果开发商在裁定拍卖后提出异议，可参照现有债权执行制度，进入执行异议程序。

（四）严格、规范、公正保护各方主体利益

1.为确保贷款银行的利益需求，在处置过程中，应引入银行协同参与，以会商模式参与拍卖流程。在确定房屋处置参考价、案款分配时，考虑银行作为抵押合同贷款人（预告登记抵押权人）的地位，对其债权予以充分保护。

2.拍卖公告中和成交过户时应体现预查封的情况，确保税收和限购政策的落实。对预查封的商品房拍卖成交后存在两次过户，税务部门会对两次过户课税，房管部门会对两次过户予以审查。故为确保限购政策的落实、确保依法征税、避免税款负担的争议，应在拍卖公告中和成交过户中均明确预查封的情况。

点分享

点收藏

点点赞

点在看

原标题：《全国法院系统年度优秀案例分析一等奖：对预查封商品房的规范化处置模式的构建》