听说，二批次会在4月上会？
还听说二批次和三批次两个批次加在一起上会？5月供应量巨大？
现在的局势谁也说不清，小道消息，听听就罢了。
不过，接下来的项目中，有一个是肯定的，-万的项目肯定会比首批次的选择项丰富很多。
首批次的森兰名苑（88.86分）、金地首府（75.12分）；还有一个柏悦前湾盲盒，开出来啥样谁也不知道。
接下来不管有哪些，下面这些项目大概率会陆陆续续入市。
这其中，大部分是老盘加推，价格也没什么争议，招商璀璨城市不管什么价格都不愁卖；
至于宝山淞南新房价格“天花板”7.3万，是现在的，还是也是未来的？
01.工业+老公房
淞南板块，位于整个宝山的东南面，东临黄浦江，西以泗塘河为界，北靠蕰藻浜，南接杨浦区五角场、宝山区高境镇毗邻。
不过，虽然跟杨浦挺近，还有黄浦江，淞南一直是工业为主的一个板块。
当然这离不开大宝山的加持，毕竟整个宝山向来都是以工业、产业为主的区域，淞南也不例外。
其实从区位图上可以看到，淞南镇的脉络还是比较清晰的；
以长江南路为界，以北是以工业为主的集群，而南面则是匹配工业的居住区淞南X村。
这些老房子比起市中心的老破小痛点更明显，物业管理差、空间布局不合理、停车难等一系列问题；
如果不靠近地铁，周边没有什么好学校，价值就更低了。
工业+上世纪的老公房，注定了这里的城市界面以及未来发展趋势不会很高。
02.配套跟不太上
首先，来看一下这里房价，从网上价格显示；
年左右的淞南新村的二手房价格在5万左右；
房龄在-年左右的二手房价格在5.4-6.3万之间；
年后的商品房价格能在7万+（类似于长江南路站旁的盛世宝邸）
所以，这里的二手房价格与房龄有很大的关系，对于万+的刚需上车族来说，仔细找找还能淘到一个好一点的两房。
当初为匹配工业而建的淞南X村，显然没有考虑到其他的生活资源配套。
这里的商业跟杨浦新江湾的一样拉跨。
唯一的保利悦活荟，体量仅仅5万方，还异常偏僻，人流量少的可怜。
淞南购物中心、大昌商业广场等都属于社区型商业，要带动板块人气还完全不够格，并且样式较为落后，与现代商场具有较大的差距。
杨浦新江湾虽然商业不是很好，不过教育资源足够优质，复旦系的多数学校大多集中在杨浦。
而淞南的教育资源真的都是出了名的“菜小、菜中”。
长江路小学、淞南第二小学等也就满足当地人群的就学需求了，想要依靠学校来吸引外区域客群来置业，可能性极低。
医疗上只有各个街医院。头疼脑热、感冒发烧不是问题。
交通上还算可以，有3号线，不过是从板块边缘经过；
18号线一期的长江南路站，也在边边角角；
10号线也只是贯穿而过，只能等到18号线二期工程了。
03.新房
靠近新江湾的淞南板块即将迎来两个新房入市，碧桂园柏悦江湾和上港星江湾。
这两个新房算是凤毛麟角一样稀缺了。
虽然7.3万的价格在宝山算是天花板，不过靠近新江湾，参照物不一样，加上大肆的宣传，就会起到意想不到的效果。
新江湾城新房靠近10万，次新房高的已经到了12万+。
依旧是老问题，这里的道路狭窄，部分道路只有单车道，加上集卡等大型车辆，让这里的城市界面破旧不堪。
此外，一条在运行的铁路，加上名义上的滨江岸线（其实就是一个大型的集装箱工业码头），浓浓的西北工业园区画风。
紧邻靠近军工路，大型集卡为伴，噪音和灰尘污染已是常态。
其实，参考新江湾的次新房价格是片面的；
新江湾定位的是以优质生态环境为主国际住区，虽然商业是一个软肋，不过单凭优质的教育资源也可以吸引外区的客群。
再来看淞南，这里的工业环境暂时还没有改善的趋势；
而且，短期内的配套资源还是挺匮乏的，人口密度稀少也不足以支撑板块的消费力。
总之，生态和学区并不是离得近就能够一同拥有高溢价的能力。
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