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第一类，就是远郊无地铁的次新房。比如：崇明、金山全境宝山的月浦；松江的小昆山、洞泾；嘉定的徐行、安亭、外冈；青浦的白鹤、香花桥、重固；奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、拓林；浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、新场、祝桥；等等等等。在这里举两个典型案例。一个是浦东书院的丽泽荷亭苑，年的次新房，81平两房中楼层，年的成交价是万，四年过去，年的成交价是万，比年还低一些。五年过去，年4月的当下，同楼层、同户型最新挂牌为万，也低于年。可以看到，书院镇大多数房子周围都是农田，除了有个非常小的禹州广场外没有别的配套，16号线地铁站也不在居民区附近。而位于奉贤海湾板块的绿地香颂更狠，年的70年产权住宅，47平的一房年就卖到了万，而最高成交价才91万，较最高点下跌27%，目前的挂牌价也在82-95万。五年过去，不仅没涨，还跌了近三成。这些五年没涨的板块和房源，有这些共同特性：1.超远郊，距离市中心普遍在30公里以外；2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。在“远大新”五年不涨的背后，本质是不稀缺。上海总面积为.5平方公里，有多达多个板块，但外环以内的中心城区只有平方公里，占全市的10.5%，剩下近90%的土地开发程度都比较低。上海已经过了大量导入人口的年代，“摊大饼”抬升郊区地位的事情已不复存在。目前，上海仅仅是中环内的各种规划就令人眼花缭乱，在郊区，五个新城也是如火如荼。远郊的大饼，已经啃不动了。02
第二类，是市区内的老破大。比如长宁虹桥开发区的紫云大厦，年建的老塔楼，一个典型的高梯户比、没小区环境、停车位极度紧张的老大楼。虹开发的地段非常不错，是少数内环外的中央活动区（CAZ），而且紫云大厦的户型还算方正，理论上这一轮涨幅应该不错。但这个小区从年至今，单价基本就是在5-6万之间徘徊，现在挂牌的那套，单价不到5.9万，却挂了一年多还没卖出。究其原因，还是产品过时+板块无爆点。紫云大厦是96年竣工的外销房，三梯五户，基本都是-平的两房，户人家只有80个车位。无论是建筑类型、得房率、户型设置还是车位配比，都已远远落后于时代。而说起虹桥，随着现在新房扎堆+自媒体轰炸，已经很少有人记得“虹开发”的鼎鼎大名，都以为是十几公里以外的闵行青浦的“大虹桥”。03
而时间来到4月中旬，疫情影响下，对于传统意义上会在3-4月迎来”小阳春“的上海房产市场来说，不论是不是潜力股房子，不得不说完全都落了个空。一声叹息，对疫情下上海楼市（新房市场）的短期担心。
按下暂停键的上海落日余晖
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推迟，这个关键词贯穿了上海目前房地产市场的全部环节。
01开盘延迟
年第一批次集中入市33个全新楼盘，已经有29个完成认购，但是多达11个项目原定在3月下旬到4月的开盘日期，纷纷遭遇延迟。
这些延迟开盘的项目，也只能看疫情发展到社会秩序大致恢复正常，时间待定。部分未来得及摇号的项目还会涉及到参与开盘摇号的第三方——东方公证处，他们也停摆了。
鉴于在3月份部分新盘项目开盘采用了成熟的线上开盘模式，估计使用该模式进行开盘选房的项目会更加多。
02巡展、售楼处、样板间延迟
更多的新盘，计划着在这个春暖花开的3-4月开放展厅、售楼处、样板间，也不可避免地被迫关闭。
已经准备好了现场软硬装、布景、物料和人员的场地，只是延迟开放，待疫情缓解，相信随时可以快速重启。而更多卡着时间线还在赶工装修进度的场地，则直接停滞躺平，所有的项目市场进度节点全部打乱。
跟着各种开放节奏走的新房销售团队人员，自然也只在家待命，远程联系客户远程沟通。
03项目工地建设进度延迟
不管是开工热火朝天大规模修造的新房工地，还是现场安静但后台设计、规划、申报紧锣密鼓推动的地块项目，统统暂停。无论是工程师、管理人员还是工人，都没办法上岗工作。各种生产材料无法进场，大型机械设备也无法到位。
工程建造进度延迟意味着整个产业链受到影响，上海那么多个新房项目，大家都跟进度全面跟进暂停。
在现在的情况下，就算是贴在墙上的施工铭牌明确写了何时竣工也可能无法保证。
04营销进度延迟
这个其实更可怕了，绝大部分新盘都是期房，项目属于各种节奏节点一环扣一环。
在前面说的工程建设进度被迫暂停，意味着很多项目的正常节奏全部打乱，开发商无法进入到下一个关键环节，特别是取证入市营销环节，无法按项目初始严格的精算时间点获取回款。而无法及时获取回款，在从去年就行业整体阴云密布的状态下，几乎会要了一些开发商的老命！
多数的开发商都使用非自有资金开发新房，银行贷款、债券、基金或信托理财产品多样化路径都有。所有这些开发资金，都有利率成本和时间成本。
一旦营销进度延迟，这些资金链条上的各种金融环节就可能出现各种吃紧，或被迫增加资金成本，严重的甚至暴雷。
有些人家，想方设法拼了老命坚持下去，而有些人家，真的可能会扛不过这个春天。
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