一、政策篇
1、中央政策
10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。二十大报告重申“房住不炒”、再提“租购并举”，除了为我国房地产未来5年至10年的发展确定了方向与趋势外，也为住房租赁市场迅速壮大提供了新的机遇。未来，我国将进一步健全“两个体系”，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系，这两者缺一不可。在住房保障方面，我国已经明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。将以大力发展保障性租赁住房为重点，进一步规范发展公租房，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造，着力增强保障性住房供应，更好地满足人民群众的基本住房需求。
2、地方支持
10月，地方政府进一步健全了住房保障体系。在市场培育方面，河南、内蒙古、广东、安徽、江苏等省市进一步加大保租房的筹集力度，鼓励盘活存量用地。其中芜湖拟发布保障性租赁住房项目认定办法，规定租金须接受政府指导，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%设定。“十四五”期间，芜湖市计划筹集保障性租赁住房3万套（间）。另外，广州引导专业化规模化的租赁企业整租运营“城中村”房源作为保障性租赁住房，提升“城中村”房源的品质，有利于规范租赁市场的运行，推动租赁市场高质量发展。
3、地方监管
10月，地方政府在市场监管方面推出政策细则，进一步规范市场秩序。湖南和泉州加强制度管理，规定了有关住房租赁的标准和管理办法。湖南规定公租房租金低于市场租金水平的70%；泉州严格控制保租房套型面积，以小型、适用、满足基本居住需求为原则，户型设计主要以30-45平方米的一房型为主；成都加强了对住房租赁企业及从业人员的信用管理，常州则积极治理群租房和二房东问题；深圳细化了租金监管，发布了各区的租赁参考价。
二、行业篇
1、企业动态
10月，品牌发布方面，昆明和上海市场分别迎来住房租赁新品牌“惠青家”和“贸家公寓”。10月12日，昆明首个保障性租赁住房品牌“惠青家”正式发布，首个投入运营的项目——惠青家·滇池明珠店也将于年底开租。惠青家·滇池明珠店是今年5月底昆明市发布《昆明市保障性租赁住房建设实施方案(试行)》以来，首个投入运营的保障性租赁住房项目。另外，国贸控股集团核心成员企业国贸地产租赁住房新赛道新品牌——“贸家公寓”，也于10月在上海佘山原墅举行了品牌发布会暨开业盛典。
战略合作方面，住房租赁企业战略合作加速，在产品的智能化和差异化方面的合作进一步提速。深圳市人才安居集团与华为终端有限公司签署战略合作协议，双方将围绕公共住房空间智能化的战略目标，探索公共住房领域全屋智能化合作。优客逸家战略医院，针对宠物友好公寓进行差异化产品的打磨升级，建设宠物友好生态公寓。
规模扩张方面，乐乎集团芷岸高端品牌签约北京大宝饭店项目，转型服务式公寓受托运营。项目位于北京市东城区左安门内大街，未来将成为芷岸品牌阵营中的旗舰项目。
2、项目动态
10月，住房租赁项目集中开业、开工成为本月热点。包括冠寓、微领地社区、铂顿国际公寓、大华享寓、朗诗寓等品牌都传来旗下公寓的开业动态，深圳人才安居集团、泰达控股、金地草莓社区开工步伐加速。其中，保租房方面，上海地产集团首个保障性租赁住房项目——上海地产城方·虹桥璟智公寓正式开业。被列入上海市首批市级人才公寓。龙湖冠寓联手武汉城建集团打造的两个保租房项目落地开业，合计入市余套公寓。人才公寓方面，朗诗寓与苏州科技城以[EPC+O模式]合作打造高品质人才租赁社区——太湖科学城国际青年创新社区近期已投入运营。该项目是朗诗寓继杭州瓜山未来社区后落地的又一个大型租赁社区，也是苏州科技城产业配套的人才公寓和保障性租赁住房项目。
3、资本动态
10月，保障性租赁住房REITs试点工作的加速落地。天津市保障性租赁租房基础设施公募REITs和上海临港科技城保障性租赁住房REITs正式启动。另外，河南省豫资保障房公租房和华润有巢的ABS项目都迎来融资新进展。在政策的引导下，国内住房租赁融资市场进一步回暖。
三、市场篇
1、租赁用地成交：天津10月成交1宗商业用地，成交土地建设面19.33万㎡
10月，天津临港产城建设发展集团有限公司下属产业园公司成功获取津滨保(挂)-7号土地使用权。该地块将用于建设天津港保税区(临港区域)中欧蓝白领公寓项目一期工程。总建筑面积约19.33万平方米，分两期建设近套公寓及商业配套服务用房，总投资约16.51亿元。
2、保障性租赁住房供应：部分省市公布计划和筹集进度
10月，山东、云南、内蒙古、重庆、湛江、济南等省市继续公布保障性租赁住房的筹集进度和供应计划。其中，山东在前三季度新开工保障性租赁住房6.97万套，重庆在十四五期间计划新增保租房40万套。
3、全国20城住房租赁市场表现：受到淡季影响，一二线城市租金开始回落
受到季节性租赁需求回落的影响，三季度后整体租赁市场及长租市场逐步进入年底淡季，10月整体租金价格下滑。但同比年同期，10月的租金水平仍要高于去年同期水平。
10月，全国重点20城住房租赁市场租金开始小幅回落。全国20城租赁房源平均租金51.17元/月/㎡，环比下降1.35%。南京、武汉、苏州等城市租金明显回调。
从不同线级城市的租金来看，年10月，受到租赁淡季的影响，一线、新一线城市租金水平均小幅下降，二线城市变化不大。
相比新一线城市，一线城市租金较为稳健，租金均价环比下降了1.2%，同比上涨了1.43%，已恢复去年同期租金水平。北京、上海、深圳租房市场均不同程度的遇冷，租金分别为.92元/月/㎡、.30元/月/㎡和88.99元/月/㎡，环比分别下降1.5%、2.46%和0.35%。
新一线城市租赁房源均价为41.69元/月/㎡，环比下降2.38%，跌幅较一线城市扩大。其中南京、武汉和苏州租赁市场遇冷最明显，租金环比分别下降10.73%、9.11%和5.6%。
重点城市中，二线城市租赁房源均价为37.41元/平方米，环比上升0.94%，同比下跌3.42%，租金微弱回调。其中济南和昆明上升最为明显。10月，济南和昆明的租金分别为38.51元/月/㎡和31.80元/月/㎡，环比分别上升8.36%和5.26%。
四、品牌篇
1、品牌百强榜单
以下是迈点研究院独家发布的“年10月住房租赁品牌影响力（MBI）强榜单”。本月冠寓、泊寓、魔方公寓、窝趣公寓、相寓、自如租房、乐乎公寓、新派公寓、美丽屋、柚米寓进入榜单前十。
10月，住房租赁品牌强的平均品牌指数为67.06，环比下降12.21%；行业均值19.26，环比下降12.53%。相比9月，长租公寓品牌指数整体呈现下降态势。
2、品牌细分榜单
1）细分背景品牌表现：国央企系品牌影响力最为稳健，承寓、保利N+公寓排名快速攀升
在住房租赁品牌的细分背景中，从环比来看，本月国企背景品牌相较其他细分背景较为稳健。相比上月，承寓表现最佳，排名攀升显著，位列国企背景长租公寓品牌榜单第二名。合房股份“承寓·桐华里”项目作为智慧住宅示范项目参加申报，成为合肥市首批智慧住宅试点示范项目，获得了媒体的大量报道；另外，在迈点研究院发布的“年第三季度长租公寓规模榜”中，承寓管理规模位列全国集中式长租公寓品牌管理规模TOP8，已连续3个季度入榜全国前十；在地方国企集中式长租公寓品牌中位居管理规模TOP1，同时也是入榜的合肥市本土品牌管理规模的TOP1，为国企系住房租赁品牌树立标杆。
从品牌指数来看，央企系依旧表现亮眼，仅次于中介系和房企系。其中保利N+公寓名次顺利攀升，位列央企背景住房租赁品牌第一位。10月，保利公寓推出了“遇见N+个更好的自己”租房故事分享活动，活动期间在小红书/朋友圈分享与保利一起租房的故事，有机会赢取冬日大礼包、房租抵用券等。随着住房租赁品牌的竞争日趋激烈，抖音、小红书等短视频平台成为品牌运营建设、创新营销的重要渠道。在住房租赁进入纵深发展的新阶段，优化获客渠道、降低获客成本已经成为精细化运营的一部分。
2）区域品牌表现：华东地区品牌表现较为出色，滨纷公寓位列第一
综合住房租赁品牌数量和品牌指数来看，本月华东地区的品牌整体表现较佳。其中滨纷公寓表现最佳，位居华东地区住房租赁品牌榜单第1名。作为合肥市包河区房屋租赁有限责任公司旗下的公寓品牌，滨纷公寓创立至今已有5年。目前，包河租赁在城市核心区域布局22万方的租住项目，为城市新青年提供约2余套品质居所。凭借其优质的租赁产品和良好服务口碑，得到了广泛认可。
3）细分主题品牌表现：人才公寓表现亮眼，莞寓位列第一
从长租公寓品牌的细分主题来看，人才公寓表现较为突出。本月人才公寓品牌指数为6.5，环比上升2.97%，热度提升最快。其中莞寓表现最为出色，在人才公寓品牌榜的排名中攀升2名，位列人才公寓品牌榜单第1名。10月28日，东莞市属国企东实集团启动年莞寓“焕新计划”，开启“焕新”之旅。本次“焕新计划”将从莞寓品牌IP、党建阵地、服务品质、社区自治模式、社群活动五个方面进行，“莞寓”将以全新的形象气质、服务品质和精神面貌，吸引越来越多的青年人才来到东莞，并经由莞寓，爱上东莞、扎根东莞。据了解，莞寓现有项目20余个，分布在全市10个镇街，累计服务住户超1.5万人，其中以23岁至38岁、本科以上学历人群为主。
3、品牌细分维度
1）搜索重点
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