黄欣伟上海二手房微观察,老破小惯性倔强

#购房避坑指南#

五一期间，有时间“走过路过停留过攀谈过”地留心一下上海二手房的细微现象，予以总结：

现象之一：都叫“价格面议”，底气各有不同。

越来越多的挂牌房源开始贴上“价格面议”，而这些房源的共性都是“户型较大（或者说在二手房领域属于较大，比如90㎡的复古上海两房）”，为什么只有30-50㎡的小户型明码标价？

进店攀谈，中介人员反映部分房东在政策一波一波之下心有千千结，也不断听到诸如“前滩学区房打八折”之类的消息，有心降价无力受辱（即买家只问价无实质意愿），所以给自己设置了一道准入门槛，即“看重房源并通过中介筛选意向再行见面议价”。

相比去年底的“价格面议”是用来为了配合房东一跳再跳连中介也不清楚最新的心理价位，如今的“价格面议”可能是为了保住房东们的面子，骄傲的脑袋终于开始平视前方。

现象之二：老破小还在惯性演绎“我和我最后的倔强”！

把沿路拿到的几张中介派发房源单集中过眼，发现老破小居多，不仅明码标价而且单价不低，由此可见在“中大户型业主开始进入低调期之后”，老破小业主因为“地段好、户型小、总价低”所以依然在惯性强势着！

也难怪，“万左右上海内环中环”，在总价上是最大的吸引力。

这个吸引力大到可以抵消相关弊病，比如房龄房型、房东傲慢、房票珍贵等等，总价还是市场的原始动力，这种惯性卖方市场可能还会“再飞一会”。

现象之三：学区房正面临有史以来最大的信任危机。

也不大相信自媒体的标题诸如之类的，毕竟“本来就是吹起来的”，但是关于学区房该不该买的争论持续，这和之前一边倒地深信不疑已经舆论哗变，这种来自于接盘阶层的观望，也会直接反馈到中介乃至房东，没有什么会永垂不朽。

现象之四：宝山区被长期低估。

作为“属于市区但区域形象一般”的宝山区，屯于原有的工业符号浓重等历史原因，房价长期游离在“市区之下郊区同行”的地位，可以说相比等待前滩长成“规划吹嘘的模样”，宝山来得更加触手可及。

以今天宝山区二手房在上海均价之下的普遍想象（个别高端项目除外），以“距市中心更近、价格等同郊区”的两大优势，自住的刚需客户其实不妨“向北看”。

当然，前往宝山区的地面感受依旧不佳：集卡多、堵车多、塔吊多（沿途多个物流集散地和码头），会让购房者的初次到访感受不佳，但买房从来都是孰轻孰重的取舍工程，先耐住性子看看再说，就像自媒体广告所言：“看到文末会有彩蛋”，宝山值得购房者——看了再说！

综合以上，二手房市场从疯狂中开始冷静下来，中介人员开始派单了，讲话开始心平气和了，这是春江水暖鸭先知的讯号，没有积分优势、摇号运气的刚需购房者，可以适当出来走两步了。