学好用好民法典租赁房屋被卖,租房人是否有

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租赁房屋被卖，租房人是否有权继续居住

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年5月10日，王某租赁张某一套住房，双方签订房屋租赁合同，约定：租金元/年，租期3年，自年5月10日至年5月9日。年7月，张某将出租房屋出售给韩某，并办理过户手续。韩某要求王某返还房屋，并拒绝接收王某交付的租金。王某还有权在租赁房屋继续居住吗？

民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案例中，王某与张某签订房屋租赁合同合法有效，受法律保护，王某有权在租赁期限内继续居住使用租赁房屋，不因租赁房屋买卖受影响。

02

定金如何约定

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年11月，党某在某门窗经销部订购了总价款为元的某品牌门窗，并支付定金元，但该门窗经销部向党某交付的门窗并非当时订购的品牌，且质量残次。党某为此诉至法院，要求门窗经销部双倍返还定金共计元。

民法典第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于数额的，视为变更约定的定金数额。

案例中，党某交付“定金”元，但是，超过其订购门窗总价款的20%（元20%=元），多出的元（元-元）应视为货款，故门窗经销部应向党某退还货款元，双倍返还定金元，共计元。

03

意定监护

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近日，上海市宝山区的一八旬老人通过办理公证确定意定监护人和遗赠扶养协议的形式，将无血缘关系的水果摊主确定为其意定监护人，并将其名下价值万元的房屋赠予该水果摊主。但老人家属称老人被诊断患有阿尔兹海默症，他们对老人意定监护的有效性表示质疑。

民法典第三十条规定，依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿。第三十三条规定，具有完全民事行为能力的成年人，可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商，以书面形式确定自己的监护人，在自己丧失或者部分丧失民事行为能力时，由该监护人履行监护职责。

案例中，老人年过八旬，系成年人，是否可以与具有监护资格的人协商，以书面形式确定自己的监护人，关键在于确认其是否具有完全民事行为能力。意定监护人系无血缘关系的人，为避免老人上当受骗，工作人员会与老人所在小区居委会确认，多次征求老人意见，观察老人前来办理公证时的精神状态等，借此判断老人具有完全民事行为能力后才出具公证书。公证书的内容系当事人的真实意思表示，应当合法有效。综上，老人的意定监护人和遗赠扶养协议受法律保护。

来源：宁夏法制报

原标题：《学好用好民法典

租赁房屋被卖，租房人是否有权继续居住？》