「中集·中央公园」是深圳中集产城发展集团旗下长租公寓，坐落于上海美兰湖。项目本体共有间房源，6栋集中式公寓呈回字形排列，形成一个小型的公园式租赁社区。
值得一提的是，中集·中央公园属于R4租赁地块，由中集产城发展集团独自开发；在未来，它将作为租住配套设施，和周边中集在建的商业地块一起，组成高达70万方的中集金地美兰城，成为美兰湖的重要商业地标。
熟悉上海的朋友可能了解，美兰湖这个地方地理位置并不算出众。它位于宝山区罗店镇，是地铁7号线的终点站，距离7号线核心商圈静安寺50分钟。
但即便如此，中集·中央公园还是在6个月的时间内几近完成了千间房源满租，并且高于周边溢价元以上，中集·中央公园到底做对了什么呢？
这期寓小二标杆客户案例，我们一起来看看中集·中央公园。
回字形设计结构
主力户型一览（一房38㎡、两房58㎡）
项目区位是基础，专业团队是关键
行业里有一句话，一个项目的成败与否“前期的投资及规划决定了80%”，这句话在中集·中央公园身上同样适用。
我们采访的中集·中央公园项目负责人彭总认为，中央公园之所以能做好，交通区位是非常重要的优势。
这里的区位，强调的是“交通便利性”。中集·中央公园距离7号线美兰湖站仅米，步行仅需要5分钟，满足了地铁沿线客群的出行需求。
彭总认为，项目距离地铁的距离非常重要。
他举了一个简单的例子：“可能你住的地方比美兰湖站更靠近市区，但如果附近地铁站要2-3公里，那就非常不方便。打车的话成本高，走路则要付出20分钟以上的时间，本质上出行并不便利，居住的幸福感也不强。所以不能单以距离定义交通便利性”。
可以说，虽然美兰湖距离市区较远，但沿线的租客需求旺盛，加上出众的交通便利性，决定了项目本身具备良好的先天优势。
中集·中央公园前期概念图
拥有好的先天条件是基础，一支充满战斗力的专业综合团队是可持续保持高出租率的关键。
中集·中央公园营销/运营团队
中集·中央公园的营销/运营团队均来自房地产相关领域，本身具备丰富的经验。在项目初期他们就制定了完善的营销策略，价格体系和规章制度。
为了抢占2-3月份的节后“小阳春”，他们曾在施工没有完全完成的情况下，提前抢工出了套房源，趁着行情上行，快速去化，为整个项目的出租打了良好的基础。
彭总认为，租房是一件非常“短平快”的事情，这就要求经营者要非常敏感，把握时机。项目区位和产品规划是成功的基础，专业综合的团队才是项目做好的关键和前提保证。
除了以上两点先决条件，就项目本身来说中集·中央公园相对周边也具备一定的优势。
回字形中央公园
比如中集·中央公园之所以叫“公园”，就是因为回字形的结构营造出了一片类似公园的公区。租客可以在这里散步、健身、打打乒乓球、篮球，描绘出了一幅舒适的居住场景。
落地阳台
亲肤床垫
飘窗设计
干湿分离卫生间
30㎡户型
58㎡户型
在硬件层面，中集·中央公园尽量也做到尽善尽美。每一间房子都标配大面积阳台、落地窗，拥有全套品牌电器，床垫的选择上采用了高端亲肤品牌，在租客最看重的层面下了大工夫，装修整体风格采用现代简约的形式，也满足了大众白领的审美标准。
很多年轻人想象中的家，也许就是“可以在阳台上发呆”、“在飘窗上喝茶”、“美美的没有压力的睡一觉”吧，这样的户型谁不爱呢？
做有“人情味”的公寓，把租客当朋友
居住是一个多层次，多维度的需求，良好的居住环境往往只是基础，满足用户精神层次的需求更有价值。做公寓不仅仅是做一个房子，更多的是在于“人与人关系的建立和情感的维系”。
派对活动
烧烤
剧本杀
篮球赛
中集·中央公园在租客运营方面非常重视。举办过“入住体验官”、“女神节花艺之旅”、“桌游争霸赛”、“联合上海大学烧烤”、“理财规划课”等活动，基本做到每月1次。
在举行租客活动时，中集中央有一个特点：会针对租客需求进行充分调研，了解用户的喜好、兴趣点，活动结束后又会收集反馈信息。在活动的前、中、后期都让租客参与进来，尽量提高活动的覆盖人数，调动租客的积极性。
在被问到为何坚持做租客运营，这种似乎“只看到成本、看不到收益”的事情时，彭总认为“人之所以喜欢一个地方除了客观物质条件之外，更核心的是这里有值得回忆和留恋的人及事，租客运营就是承载这种精神需求的载体。
我们要做的不仅是让租客对房子有感情，也要对人有感情，这样租客在到期之后才会选择和我们续约，才会把更多的客户介绍给我们，所以租客运营一定要做”。
除了租客运营，中集·中央公园在处理“租客关系”上则非常讲究原则，租客对于他们来说是“上帝”，但更多的像是“朋友”。
为了打造良好的居住关系，中央公园向租客立了不少“规矩”。比如房间门口严禁放垃圾，第一次口头警告，第二次就要开始处罚了；又比如对于养狗、养猫这件事，他们非常慎重，因为很难调解好喜欢宠物的租客与不喜欢宠物租客的之间的矛盾。
彭总还举了一个例子：女性专属楼层中，有一位女生想要将男朋友带了进来合租，结果被他们坚决拒绝了，要求租客换房，宁愿冒着退租的风险，也要坚持原则。
没有原则的公寓是可怕的，最后结果只能让管理会变得一团糟；与租客当朋友，坚持原则，才是长期可持续的租客关系，最终才能把整体的居住环境保持好，让大家都喜欢这个社区。
公寓数字化高效服务租客
谈到公寓数字化，彭总认为，数字化管理是公寓企业的发展趋势，能有助于提高公寓运营效率。在日常运营过程中，中央公园通过寓小二公寓SaaS管理系统与智能硬件结合使用，用来实现智能门锁出入、高效催租等功能。
另外通过寓小二SaaS管理系统，中集·中央公园还实现了租客在线交租功能。在满足现代租客交租习惯的同时，梳理出更加清晰的月度、季度财务明细，在一定程度上满足了财务层面的使用需求，做到账务清晰，方便快捷。
作为专业园区开发运营企业，在系统的挑选层面非常苛刻。之所以在多家对比之后选择寓小二，彭总认为一方面是由于寓小二的产品能力，满足了公寓运营的部分要求。
另外更重要的原因是，寓小二在定制化方面更加灵活，可以根据具体需求对系统进行开发，这种定制能力是他们这种品牌公寓更看重的。
总结：全面领先的竞争策略
一家公寓能做的比周边公寓做的好，或许是差异化竞争，可以吸引垂直领域的租客（比如网红公寓、女性公寓、宠物公寓）；或许是超越周边的综合竞争力，在区域内形成全面领先的竞争优势。
中集·中央公园就属于后者，它可能不是每个点都是最出众的，但当把区位、租客运营、居住硬件、系统服务结合起来后，又发现在那个位置，它就是最好的选择。
中集·中央公园给我们的启示是：集中式公寓，项目区位和产品规划是成功的基础；居住环境要有的放矢，满足核心需求；租客运营需要“人情化”，让他们离不开房子，更离不开这里的人；而健康的，坚持原则的租客关系，是长期运营的保证。
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